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璞玉浑金的博客

 
 
 

日志

 
 

“小产权房”并不违法  

2011-11-19 09:27:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  2007年11月12日,宋庄农民诉画家李玉兰房屋买卖纠纷案在北京市二中院开庭审理,人们对判决结果拭目以待。我们关注此案从根本上说不仅仅是为了维护画家李玉兰的权益,而且是为了维护农民对自己财产的处分权,为了捍卫农民的土地所有权。

    宋庄画家维权案的背后是公众广泛关注的 “小产权房”问题。虽然宋庄农民对自己房屋和宅基地的处分与农村集体建 “小产权房”出售的行为有细微差异,但核心都是对财产权的处分,本质上都涉及农民的土地所有权问题。

    近期以来,一些政府官员公开指责 “小产权房”的兴建,质疑“小产权房”的合法性,甚至下令拆除了大量 “小产权房”。我们可以理解 “小产权房”建设和出售过程中可能存在这样那样的问题,但这不构成根本否定 “小产权房”的理由。我们认为,对 “小产权房”的批评和指责源于对剧烈社会变迁和强烈社会需求的漠视,源于对相关法律法规的误解,源于对土地制度改革的意识形态化抵制。据此,我们呼吁,尽快为 “小产权房”正名,承认其合法地位,切实保护公民的财产权,推动土地所有制的深化改革。

    第一, “小产权房”的大规模兴起有其深刻的社会经济背景,无视这种背景将加剧 “民生”问题。随着住房制度的急剧变革和城市化进程的不断加快,城市的房价节节攀升,人们购房的经济负担日益加重。在这种情况下,城市郊区农民利用集体所有的土地建房造宅,并以相对低廉的价格出售给城市居民。这种 “小产权房”交易使得无房的城市居民有了安身立命之所,使得农民有了经济收益。此种自愿交易,可谓两全其美矣!既然它不损害任何人的利益,既然它大大有助于解决 “民生”问题,为何要“叫停”和 “禁止”?

    第二, “小产权房”的建设和交易没有违反中华人民共和国 《宪法》和 《物权法》。那些反对 “小产权房”的人常常声称,这种房屋是建在农村集体所有的土地之上,将其出售给城市居民违反了法律。但是,我们遍查根本法——《宪法》和刚刚颁布的基本法——《物权法》,并没有禁止将建在农村集体所有土地上的房屋出售给城市居民的规定。据说,那些反对 “小产权房”者的主要依据是全国人大常委会1994年通过 (2007年修订)的 《城市房地产管理法》第九条和国务院办公厅1999年发布的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。 《城市房地产管理法》第九条规定:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。” 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》表明: “农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

    然而, 《宪法》第十条明确规定: “农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”根据物权法原理,该规定意味着, “集体”对于农村和城市郊区的土地可以行使占有、使用、收益、处分的权利。也就是说,正如 “个人”或者 “国家”作为所有权的主体一样, “集体”可以自行决定如何占有、使用、收益及处分它的土地,不受任何个人或者组织的干涉。同时, 《物权法》第三条明确规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”其第四条规定: “国家、集体、私人的物权和其它权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。” 其第六十三条还规定: “集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”由此可见,集体所有的土地与国家所有的土地应享有同等的法律地位,没有高低贵贱之分。因此我们认为, 《城市房地产管理法》第九条要求集体所有的土地须转为国有土地后才可出让的规定降低了 “集体所有权”的法律地位,与 《宪法》和 《物权法》相抵触。

    而国务院办公厅 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定 “农民的住宅不得向城市居民出售”则明显违反了 《宪法》第十三条的规定 (“公民的合法的私有财产不受侵犯。” “国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”)和 《物权法》第六十四条的规定 (“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”)。

    第三,法院判决 “小产权房”(包括农民私有房屋)买卖合同无效,将带来一系列社会问题和法律问题,极易引起社会动荡。许多“小产权房”的买卖已在几年甚至十几年前完成,当事人双方在当时都认可买卖合同的有效性,并且卖方已实际交付房产,买方已实际占有、使用、收益和处分该房产。也就是说,这种事实上的买卖关系已存续多年,社会秩序也是建立在这样一种事实上的买卖关系基础之上。倘若判决此类合同无效,将破坏已经存续多年的买卖关系以及人们对未来的预期和社会信用,破坏稳定的社会秩序。除了没有国家机关颁发的 “房产证”以外, “小产权房”的买卖本身完全符合合同的有效要件,因而应当认定合同有效。

    从长远来看, “小产权房”的兴起及农村土地纠纷的增加,表明当前的农村土地制度亟需改革。“小产权房”建设和出售过程中可能存在一些问题,但解决问题的思路不是开历史的倒车,恢复国家对农村土地的严格管制,强化国家对土地处分的垄断地位。随着人口的大规模流动和农村房屋交易的频繁,以成员资格和身份关系为基础的土地集体所有制遇到了前所未有的挑战和困难。市场经济要求平等的交易主体,要求打破阻碍交易的身份关系。当一个农民迁出其所在的村庄时,需要自由地交易自己的房屋和土地。这时,如果限制其交易对象,不仅给交易徒增困难,而且导致农民获益大大降低。那种认为农民会轻易卖掉土地从而背井离乡、流离失所的看法是脱离实际的,据我们对出售房屋农民现状的有限考察,那些出售房屋的农民,往往是在有了更好的居所之后才作出售房决定的。从事农业的公民和从事任何其它职业的公民一样都是理性人,是其自身利益的最佳判断者。

    因此,我们主张,应从社会变迁的实际出发,尽快改革目前的土地制度,让农民自由决定他们的土地交易和交易的对象。只有这样,农民的土地权利才能得到真正的保护,农民才能真正成为农村的主人。

 

(作者分别为中国政法大学、北京邮电大学教师)

 

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